Une zone inondable est un secteur exposé aux inondations : débordement d’un cours d’eau, ruissellement, remontée de nappe ou submersion marine. Quand l’État y a approuvé un plan de prévention du risque inondation (PPRI), ce plan fixe ce que l’on peut construire et à quelles conditions, et le vendeur ou le bailleur doit en informer l’acquéreur ou le locataire.
D’après la Caisse centrale de réassurance (CCR), qui intervient dans le régime des catastrophes naturelles, plus de 12 500 communes sont couvertes par un plan de prévention des risques naturels, dont près de 10 900 par un plan de prévention inondation. Ses modèles estiment que 16,7 % des logements sont exposés à une inondation de période de retour 200 ans, c’est-à-dire un événement qui a, chaque année, une chance sur 200 de se produire. Les inondations restent aussi le premier poste du régime, avec plus de 24,3 milliards d’euros d’indemnisations cumulées entre 1982 et 2022.
Le PPRI, un plan de l’État qui s’impose à tous
Le plan de prévention des risques naturels a été institué par la loi du 2 février 1995, dite loi Barnier. Il est « élaboré et mis en application par les services de l’État », rappelle la DREAL Auvergne-Rhône-Alpes. Le PPRI en est la version consacrée au risque inondation. Sa procédure passe notamment par la prescription, qui lance l’élaboration, une phase de concertation, une enquête publique, puis l’approbation par arrêté préfectoral.
Une fois approuvé, le plan vaut servitude d’utilité publique et il est annexé au plan local d’urbanisme (PLU). Ses dispositions sont opposables aux tiers : un projet de construction ou d’agrandissement doit respecter son règlement. Certaines règles peuvent même être rendues immédiatement opposables avant l’approbation, et le simple périmètre mis à l’étude d’un plan prescrit suffit déjà à déclencher l’information des acquéreurs et des locataires, selon Service Public.
Pour savoir si une adresse est concernée, commencez par Géorisques, le site public qui recense les risques auxquels un bien est exposé. Le règlement complet du plan se consulte en mairie ou en préfecture. Plus d’un tiers des communes françaises disposent d’un plan de prévention des risques naturels, indique Service Public Entreprendre.
Zone rouge, zone bleue : lire le règlement
Chaque PPRI a sa carte et son règlement, et les appellations varient d’un territoire à l’autre. Pour comprendre la logique, prenons l’exemple des PPRI présentés par la DREAL Occitanie. La zone rouge y correspond à un aléa fort, la zone bleue à un aléa faible à moyen en secteur urbanisé. D’autres couleurs signalent par exemple les zones d’expansion des crues.
| Zone | Principe | Ce qui est interdit | Ce qui reste possible |
|---|---|---|---|
| Rouge (aléa fort) | Constructions nouvelles interdites, sauf exceptions très limitées | Constructions nouvelles, campings, remblais, sous-sols, bâtiments de stockage, création de logements ou d’établissements sensibles | Travaux de protection, extensions strictement limitées (20 m² pour une habitation), surélévation pour créer un refuge, avec le premier plancher au-dessus des plus hautes eaux connues |
| Bleue (aléa faible à moyen, secteur urbanisé) | Constructible sous conditions | Campings, remblais, sous-sols, stockages | Constructions nouvelles, extensions, surélévation, reconstruction, changement de destination, avec le premier plancher au-dessus des plus hautes eaux connues et des prescriptions sur les matériaux de construction employés sous cette cote |
Retenez la logique plutôt que le détail : en zone rouge, le plan cherche à ne pas ajouter d’habitants ni de biens exposés ; en zone bleue, on construit, mais au-dessus du niveau des plus hautes eaux connues. Le règlement de votre commune fait foi, et il peut être plus strict ou plus souple que cet exemple.
Une maison déjà construite : des travaux parfois imposés
Un PPRI ne vise pas seulement les projets neufs. Il peut aussi prévoir, pour réduire la vulnérabilité des biens existants, des mesures imposées ou simplement recommandées aux propriétaires. L’état des risques remis à un acheteur doit d’ailleurs préciser si des travaux sont prescrits par le règlement pour ce bien et s’ils ont été réalisés. Des travaux imposés et jamais faits se voient donc au moment de vendre.
Ces travaux peuvent être aidés. Dans les territoires dotés d’un plan de prévention des risques, le fonds de prévention des risques naturels majeurs, dit fonds Barnier, peut apporter un soutien financier aux études et travaux de réduction de la vulnérabilité du bâti, selon un dossier de presse interministériel de 2023. Les entreprises de moins de 20 salariés peuvent le mobiliser pour les études et travaux de prévention rendus obligatoires par un plan de prévention des risques naturels approuvé ; Service Public Entreprendre en détaille les plafonds :
- 40 % des dépenses éligibles réalisées sur des biens professionnels, dans la limite de 10 % de la valeur vénale ou estimée de chaque bien ;
- 80 % pour les biens à usage mixte, l’aide devant rester inférieure à 36 000 € par bien et à 50 % de sa valeur vénale ;
- 50 % du coût des études de diagnostic de vulnérabilité.
Parmi les travaux cités figurent l’obturation des ouvrants, les clapets anti-retour, la création de zones refuges ou le déplacement des équipements électriques. Un particulier a intérêt à se renseigner en mairie ou en préfecture avant de lancer quoi que ce soit : c’est là que se consulte le règlement applicable à sa parcelle.
Acheter ou louer en zone inondable : l’état des risques
Si le bien se trouve dans une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels approuvé, dans un secteur dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables ou dans le périmètre mis à l’étude d’un plan prescrit, le vendeur ou le bailleur doit fournir un état des risques. Cette pièce fait partie des diagnostics immobiliers, et l’information commence dès l’annonce.
| Étape | Ce que prévoit la réglementation |
|---|---|
| Annonce | Mention obligatoire : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » |
| Première visite | Remise de l’état des risques au candidat acquéreur ou locataire, si une visite a lieu |
| Signature | Annexe à la promesse, à l’acte de vente ou au contrat préliminaire, ou au bail |
| Validité | Établi depuis moins de 6 mois, et actualisé si ses informations ne sont plus exactes |
| Contenu | Extrait du zonage réglementaire, travaux prescrits et réalisés, liste des arrêtés de catastrophe naturelle qui ont affecté le bien et donné lieu à une indemnité |
| À défaut | L’acquéreur peut demander au tribunal l’annulation de la vente ou une diminution du prix ; le locataire, l’annulation du bail ou une réduction du loyer |
Source : Service Public, diagnostic immobilier : état des risques. Le propriétaire remplit lui-même ce document grâce à un service en ligne.
Ne vous arrêtez pas au formulaire. Situez la parcelle sur Géorisques, lisez le règlement du PPRI pour savoir si vous pourrez agrandir ou aménager un sous-sol, et regardez la liste des arrêtés : elle vous dit si le bien a déjà été inondé et indemnisé. Si vous achetez pour louer, pensez aussi à votre assurance propriétaire non occupant.
Inondation : ce que paie la garantie catastrophe naturelle
Une inondation n’est indemnisée au titre des catastrophes naturelles qu’à deux conditions, rappelle Service Public : vous avez un contrat d’assurance de dommages aux biens, par exemple une multirisque habitation, et un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle dans la zone concernée. Le ministère de l’Économie cite les inondations par ruissellement, par débordement et par remontée de nappe, ainsi que la submersion marine. Notre fiche sur la garantie catastrophe naturelle détaille le mécanisme.
| Point | Règle |
|---|---|
| Demande de la commune | 24 mois au plus après l’événement |
| Votre déclaration | Au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté |
| Franchise d’un particulier | 380 € pour une habitation ou un bien à usage non professionnel |
| Franchise d’un professionnel | 10 % des dommages matériels directs, avec un minimum de 1 140 € |
| Versement | Provision dans les 2 mois suivant la remise de l’état estimatif ou la publication de l’arrêté si elle est postérieure, indemnisation complète dans les 3 mois |
| Relogement d’urgence | Pris en charge 6 mois au plus si la résidence principale est rendue impropre à l’habitation, pour les sinistres survenus depuis le 1er novembre 2023 |
Sources : Service Public pour les particuliers, Service Public Entreprendre pour les professionnels et le guide d’indemnisation de la CCR pour le relogement. Notre fiche sur l’hébergement d’urgence après un sinistre explique comment s’organiser.
Deux évolutions récentes jouent en faveur des sinistrés. D’abord, pour les événements survenus depuis le 1er janvier 2023, l’assureur ne peut plus moduler à la hausse la franchise d’un particulier en fonction du nombre de reconnaissances dans la commune. Ce mécanisme visait justement les communes sans plan de prévention pour le risque concerné : la franchise doublait, triplait puis quadruplait à partir de la troisième reconnaissance en cinq ans, comme le rappelait en 2019 un rapport d’information du Sénat. Ensuite, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 prévoit que les franchises ne s’appliquent qu’une seule fois en cas de succession d’aléas naturels sur une période courte, selon des modalités définies par décret (article L125-2 du Code des assurances).
Le vent, lui, n’entre pas dans ce régime en métropole : une toiture arrachée par une tempête relève de la garantie tempête, grêle, neige de votre contrat, avec sa propre franchise. Quant au financement du régime, il passe par une surprime prélevée sur les contrats, fixée à 20 % pour les contrats de dommages aux biens depuis le 1er janvier 2025.
Construire en zone inconstructible : quand l’assureur peut écarter la garantie
La garantie catastrophe naturelle est une extension obligatoire de tous les contrats d’assurance de dommages. La loi admet pourtant des exceptions. D’après le rapport du Sénat de 2019, les assureurs « ne peuvent déroger à l’extension obligatoire de garantie CatNat dans les contrats d’assurance de dommages que dans des cas précisément définis par la loi : biens en infractions, nouvelles habitations bâties sur des zones déclarées inconstructibles par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou n’ayant pas respecté certaines mesures de prévention ».
Concrètement, l’assureur peut écarter cette garantie pour une habitation construite dans une zone que le plan de prévention avait déjà déclarée inconstructible. Le non-respect de certaines mesures de prévention peut aussi lui permettre d’y déroger, dans les conditions prévues par la loi. Le Sénat parle bien de nouvelles habitations : une maison construite avant que la zone soit déclarée inconstructible n’entre pas dans ce cas du seul fait de sa situation.
Si un assureur refuse de vous assurer en raison de l’importance du risque de catastrophe naturelle qui pèse sur votre bien, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT), « qui imposera à l’assureur la souscription du contrat demandé », indique la CCR. Le BCT ne désigne pas d’office un assureur : il fixe les conditions auxquelles l’assureur que vous avez choisi, et qui vous a opposé un refus, doit vous garantir, précise le rapport du Sénat. Gardez donc une trace écrite de ce refus. Selon le site du BCT, un seul refus suffit, l’absence de réponse de l’assureur pendant 15 jours vaut refus, et vous disposez ensuite de 15 jours pour saisir le Bureau.
Exemple chiffré : une même crue, deux sinistrés
Prenons un cas fictif. Une rivière déborde et l’état de catastrophe naturelle est reconnu pour la commune. Dans la même rue, une maison subit 24 000 € de dommages et une boutique 60 000 € de dommages matériels. Hypothèse retenue pour l’exemple : les deux contrats indemnisent en valeur à neuf.
- la maison : franchise légale de 380 €, soit 24 000 − 380 = 23 620 € versés ;
- la boutique : franchise de 10 % des dommages, soit 6 000 €, au-dessus du minimum de 1 140 € : 60 000 − 6 000 = 54 000 € versés ;
- si la boutique n’avait subi que 8 000 € de dommages, 10 % ne représenteraient que 800 € : c’est alors le minimum de 1 140 € qui s’appliquerait, pour 6 860 € versés.
Deux leçons pratiques. Déclarez dans les 30 jours qui suivent la publication de l’arrêté, même si l’inondation date de plusieurs mois. Et, côté professionnel, vérifiez ce que votre multirisque professionnelle prévoit pour la perte d’activité : en catastrophe naturelle, la franchise des pertes d’exploitation est distincte, égale au montant le plus élevé entre trois jours ouvrés d’interruption ou de réduction de l’activité et 1 140 €.
Avant d’acheter, comparez les contrats
Vous achetez dans le périmètre d’un PPRI, ou vous découvrez que votre logement y est situé ? Un conseiller d’Adallom Assurance peut comparer avec vous plusieurs contrats d’assurance habitation, en regardant de près le mode d’indemnisation, les franchises contractuelles et les garanties utiles après une inondation, comme le relogement. Adallom est un courtier immatriculé à l’ORIAS sous le n° 11061659, sans lien d’exclusivité avec un assureur, qui intervient dans toute la France, DROM compris.
Questions fréquentes
Comment savoir si un logement est en zone inondable ?
Consultez Géorisques à partir de l’adresse, puis demandez le règlement du plan de prévention du risque inondation en mairie ou en préfecture. Lors d’une vente ou d’une location, l’état des risques remis dès la première visite indique si le bien est situé dans une zone réglementée et liste les arrêtés de catastrophe naturelle qui l’ont affecté et ont donné lieu à une indemnité.
Peut-on assurer une maison en zone inondable ?
Oui. La garantie catastrophe naturelle est une extension obligatoire des contrats de dommages aux biens, et l’assureur ne peut y déroger que dans des cas prévus par la loi, par exemple pour une nouvelle habitation bâtie dans une zone déclarée inconstructible par un plan de prévention. En cas de refus lié à l’importance du risque, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification.
Quelle franchise après une inondation reconnue catastrophe naturelle ?
380 € pour une habitation ou un bien non professionnel ; pour un professionnel, 10 % des dommages matériels directs avec un minimum de 1 140 €. Pour les événements survenus depuis le 1er janvier 2023, l’assureur ne peut plus majorer la franchise d’un particulier selon le nombre de reconnaissances dans la commune. La loi du 26 mai 2026 prévoit en outre une franchise unique en cas d’aléas rapprochés, selon des modalités fixées par décret.
Le vendeur doit-il signaler une ancienne inondation ?
L’état des risques doit contenir la liste des arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien et ont donné lieu au versement d’une indemnité. Si le vendeur ne fournit pas l’état des risques, l’acquéreur peut demander au tribunal l’annulation de la vente ou une diminution du prix.