L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est le contrat d'assurance habitation souscrit par un propriétaire pour un logement qu'il n'occupe pas : bien mis en location, logement vacant ou prêté à titre gratuit. Elle couvre à la fois le bâti et la responsabilité civile du propriétaire, y compris lorsque l'assurance du locataire fait défaut. Depuis la loi Alur de 2014, elle est obligatoire, au minimum en responsabilité civile, pour tout copropriétaire non occupant.
À quoi sert une assurance PNO ?
L'assurance du locataire ne protège pas le propriétaire dans toutes les situations. La PNO intervient là où les autres contrats s'arrêtent : logement vacant sans occupant assuré ; carence ou insuffisance de l'assurance du locataire ; sinistre dont l'origine incombe au propriétaire, comme un vice de construction ou un défaut d'entretien ; dommage causé aux voisins ou aux tiers par le bien lui-même (chute d'un élément de façade, fuite d'une canalisation privative).
Obligation, garanties et budget : les repères chiffrés
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, chaque copropriétaire non occupant doit être assuré au minimum en responsabilité civile.
| Élément | Ce qu'il faut retenir |
|---|---|
| Obligation légale | Responsabilité civile au minimum pour tout copropriétaire non occupant (loi Alur, 2014) |
| Biens concernés | Logement loué, vacant ou occupé à titre gratuit |
| Garanties courantes | Incendie, dégât des eaux, RC du propriétaire, catastrophes naturelles |
| Budget indicatif | Souvent 100 à 250 € par an pour un appartement |
| Fiscalité | Prime déductible des revenus fonciers au régime réel |
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PNO, assurance du locataire, assurance de l'immeuble : qui paie quoi ?
En cas de sinistre, les contrats se répartissent les rôles. L'assurance du locataire couvre les dommages dont il répond (incendie, explosion, dégât des eaux). L'assurance de la copropriété couvre les parties communes. La PNO prend le relais lorsque le locataire n'est pas ou plus assuré, lorsque le logement est vide, ou lorsque la cause du sinistre relève du propriétaire.
Cas concret : l'appartement vacant de Karim
Karim possède un T3 à Lyon qu'il loue 850 € par mois. Entre deux locataires, le logement reste vacant six semaines. Une canalisation encastrée cède : l'eau endommage son appartement (3 200 €) et le plafond du voisin du dessous (1 900 €). Aucune assurance d'occupant ne peut jouer. Sa PNO, souscrite 160 € par an, indemnise les deux sinistres après une franchise de 200 €. Sans elle, Karim aurait supporté plus de 5 000 € de sa poche, soit plus de trente années de cotisation PNO.
Le conseil du courtier Adallom
Courtier immatriculé à l'ORIAS sous le n° 11066022 depuis 2011, Adallom recommande à tout bailleur de souscrire une PNO, même quand la loi ne l'y oblige pas : c'est la seule protection qui fonctionne en toutes circonstances, logement occupé ou non. Votre conseiller dédié compare les offres de plusieurs assureurs et vérifie les points sensibles : plafond de responsabilité civile, perte des loyers après sinistre, franchises, exclusions de vacance prolongée.
Foire aux questions
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
Oui pour les copropriétaires non occupants : la loi Alur de 2014 impose au minimum une couverture en responsabilité civile. Pour une maison louée hors copropriété, elle reste facultative mais conseillée.
Mon locataire est assuré : la PNO fait-elle double emploi ?
Non. L'assurance du locataire couvre les sinistres dont il répond ; la PNO couvre ceux qui relèvent du propriétaire (vice de construction, défaut d'entretien) ou les cas de carence d'assurance du locataire.
Combien coûte une assurance PNO ?
Souvent entre 100 et 250 € par an pour un appartement, selon la surface, la localisation et les garanties. C'est moins cher qu'une multirisque classique, car le mobilier n'est pas assuré.
La prime PNO est-elle déductible des impôts ?
Oui au régime réel : la cotisation PNO est une charge déductible des revenus fonciers. Au régime micro-foncier, elle est comprise dans l'abattement de 30 %.
La PNO couvre-t-elle un logement prêté à titre gratuit ?
Oui. L'occupant à titre gratuit n'a aucune obligation légale de s'assurer : la PNO protège alors le propriétaire pour le bâti et sa responsabilité civile.
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