Une zone argileuse est un secteur dont le sol contient des argiles qui gonflent avec l’eau et se rétractent en période sèche, au risque de fissurer les maisons. Une carte nationale classe l’exposition en niveaux faible, moyen ou fort ; en zone moyenne ou forte, la loi impose des études de sol pour vendre un terrain à bâtir ou y construire.
Le phénomène pèse lourd. Il représente 38 % des coûts d’indemnisation du régime des catastrophes naturelles, derrière les inondations, selon le ministère de la Transition écologique, et plus de 15 milliards d’euros d’indemnisations depuis 1989 d’après la Caisse centrale de réassurance (CCR). Et la carte vient de s’étendre : depuis le 1er juillet 2026, les zones d’exposition moyenne et forte couvrent 55 % du territoire.
Comment l’argile fissure une maison
« Lors des périodes de sécheresse, le manque d’eau entraîne un tassement irrégulier du sol en surface : on parle de retrait. À l’inverse, un nouvel apport d’eau dans ces terrains produit un phénomène de gonflement », explique le ministère. Le mot qui compte est « irrégulier » : le sol ne bouge pas partout de la même façon sous une maison, et c’est cette différence qui fait travailler les murs. D’où l’expression retenue par les textes : les « mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols ».
Toutes les fissures ne viennent pas de là. Après un sinistre, l’expert doit établir la cause déterminante des désordres. France Assureurs, la CCR et la FEDEA ont publié en 2025 une méthodologie d’expertise qui passe en revue les facteurs de prédisposition du terrain, les facteurs de déclenchement et la nature des dommages. Les dégâts dus à la seule chaleur, eux, n’entrent pas dans cette garantie, précise France Assureurs.
Une nouvelle carte d’exposition depuis le 1er juillet 2026
La carte hiérarchise les secteurs selon l’aléa : faible, moyen ou fort. Seules les zones d’exposition moyenne ou forte sont considérées comme exposées au sens de la réglementation. Un arrêté du 9 janvier 2026, qui modifie celui du 22 juillet 2020, a mis en place un nouveau zonage « pour intégrer le fort taux de sinistres enregistré ces dernières années », indique Service Public.
La nouvelle carte étend ces zones : l’exposition moyenne ou forte couvre désormais 55 % du territoire, contre 48 % en 2020. Selon Service Public, 12,1 millions de maisons individuelles existantes sont concernées, soit 61,5 % d’entre elles. Vous croiserez aussi le chiffre de 10,4 millions de maisons en exposition moyenne ou forte, avancé avant l’entrée en vigueur de la nouvelle carte par la CCR et par France Assureurs, sans précision sur la carte ni sur l’année de référence. Les deux estimations n’ont pas la même source : l’écart entre elles ne permet pas de mesurer l’effet de la nouvelle carte.
La conséquence est directe : un terrain classé en exposition faible jusqu’en juin 2026 peut désormais se trouver en zone moyenne ou forte, et donc relever des obligations décrites ci-dessous. Vérifiez la parcelle sur Géorisques au moment de signer, même si un document plus ancien disait l’inverse.
Loi ELAN : les études de sol obligatoires
L’article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 encadre, en zone d’exposition moyenne ou forte, la construction d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements. Les obligations se répartissent entre trois acteurs, détaillés par le ministère de la Transition écologique.
| Acteur | Obligation | À savoir |
|---|---|---|
| Vendeur d’un terrain non bâti constructible | Informer l’acquéreur du risque et fournir une étude géotechnique préalable | Étude valable 30 ans, coût estimé à 500 € ; jointe à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique |
| Maître d’ouvrage (celui qui fait construire) | Dans le contrat avec le constructeur ou le maître d’œuvre, fournir une étude géotechnique de conception, ou laisser le constructeur appliquer les techniques réglementaires | Étude de conception estimée à 1 000 €, qui tient compte de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment |
| Constructeur | Suivre les recommandations de l’étude de conception, ou respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire | Une attestation de prise en compte du phénomène accompagne ensuite la déclaration d’achèvement des travaux |
Les textes figurent aux articles L132-4 à L132-9 et R132-3 à R132-8 du Code de la construction et de l’habitation ; deux arrêtés du 22 juillet 2020 définissent le contenu des études et les zones exposées (Service Public). Les études sont conçues pour suivre la construction « tout au long de son exercice » : gardez-les avec l’acte de propriété.
À la fin du chantier, l’attestation de prise en compte du phénomène doit être jointe à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Vous en êtes dispensé seulement si la demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée avant le 1er janvier 2024 et la DAACT avant le 1er janvier 2025. L’attestation est établie par un contrôleur technique, un bureau d’études ou, pour une maison individuelle, par le constructeur (Service Public). Ce papier compte beaucoup, on le verra, en cas de sinistre.
Des fissures apparaissent : les bons réflexes
- Documenter. Photographiez les fissures en les datant, mesurez leur largeur et suivez leur évolution au fil des saisons.
- Prévenir la mairie. La procédure de reconnaissance « est initiée par la mairie de la commune sinistrée », qui dispose de 24 mois après l’événement pour déposer sa demande, rappelle la CCR. Signalez vos dégâts pour nourrir son dossier.
- Déclarer à l’assureur. Une fois l’arrêté publié au Journal officiel, vous avez 30 jours pour déclarer le sinistre. Rien ne vous empêche de prévenir votre assureur plus tôt. Notre fiche sur la déclaration de sinistre détaille la démarche.
- Rassembler les pièces. En application du décret n° 2024-1101 du 3 décembre 2024 et d’un arrêté du 24 janvier 2025, la méthodologie d’expertise cite notamment les études géotechniques réalisées avant le permis de construire ou, à défaut, une déclaration sur l’honneur indiquant que vous n’en disposez pas ; le permis de construire pour les constructions ou travaux de moins de dix ans ; et, pour une construction neuve dont le permis est postérieur au 1er janvier 2024, l’attestation déposée avec la DAACT.
Si vous contestez les conclusions de l’expert, vous pouvez demander une contre-expertise, à vos frais : depuis le 28 mai 2026, l’assureur doit vous informer de ce droit (article L113-5-1 du Code des assurances). Notre fiche sur les honoraires d’expert explique quand un contrat peut les prendre en charge.
Catastrophe naturelle sécheresse : la réforme de 2023, appliquée depuis 2024
L’ordonnance du 8 février 2023 et ses décrets ont adapté le régime aux spécificités du phénomène, résume le guide d’indemnisation de la CCR. Pour les événements survenus à partir du 1er janvier 2024, la commission interministérielle combine des critères géotechniques et météorologiques. Un épisode de sécheresse annuel est jugé anormal dans une commune s’il remplit au moins un de ces trois seuils (CCR) :
- un indice d’humidité des sols dont la période de retour atteint au moins dix ans ;
- un épisode survenu au terme d’une succession anormale d’épisodes de sécheresse significatifs ;
- un épisode touchant une commune limitrophe d’une commune qui a subi un épisode annuel anormal ou une succession anormale de sécheresses significatives.
La réforme a aussi précisé ce qui est indemnisé. La garantie couvre « l’ensemble des dommages qui affectent la solidité du bâti ou entravent l’usage normal des bâtiments », ainsi que ceux qui, sans présenter encore ces caractéristiques, « sont de nature à évoluer défavorablement ». Les indemnités financent les travaux permettant un arrêt des désordres existants, dans la limite de la valeur du bien au moment du sinistre. Ce qui ne menace ni la solidité ni l’usage normal n’est pas couvert : Service Public Entreprendre cite les « petites fissures sur des murs non porteurs ». Les éléments annexes sont exclus, comme les remises, garages, terrasses, murs de clôture ou piscines, sauf, précise la méthodologie d’expertise, lorsqu’ils « font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ».
Deux exclusions visent la construction elle-même. L’article L125-7 du Code des assurances écarte de la garantie sécheresse les bâtiments construits sans permis de construire lorsqu’il était requis. Il exclut aussi, pendant dix ans après la réception des travaux, ceux pour lesquels le maître d’ouvrage ou le propriétaire ne peut pas justifier du dépôt de l’attestation de respect des mesures de prévention. Cette seconde règle ne vise que les bâtiments dont le permis a été déposé après le 1er janvier 2024.
L’indemnité, enfin, doit servir à réparer. Vous devez engager les travaux dans les 24 mois suivant votre accord sur la proposition d’indemnisation, délai prolongeable de 12 mois si les autorisations administratives ou les études préalables l’exigent. Et si vous vendez sans les avoir faits, alors que vous disposez du rapport d’expertise, vous devez joindre à l’état des risques la liste des travaux d’arrêt des désordres non réalisés, même si vous avez déjà été indemnisé (Service Public). Côté acheteur, lisez cette liste avant de signer ; notre fiche sur la garantie des vices cachés explique ce qui se passe quand un défaut n’a pas été signalé.
La franchise légale reste de 1 520 € pour une habitation ou un bien non professionnel (Service Public). Pour un professionnel, elle est de 10 % des dommages matériels directs, avec un minimum de 3 050 €. Elle n’est pas rachetable. Pour les événements survenus depuis le 1er janvier 2023, l’assureur ne peut plus majorer celle d’un particulier selon le nombre de reconnaissances dans la commune, et la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 prévoit que les franchises ne s’appliquent qu’une seule fois en cas de succession d’aléas naturels sur une période courte, selon des modalités définies par décret (article L125-2 du Code des assurances).
Les délais à ne pas laisser filer
| Étape | Délai |
|---|---|
| Demande de reconnaissance par la mairie | 24 mois au plus après l’événement |
| Votre déclaration à l’assureur | Au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté |
| Information sur la garantie et expertise | 1 mois à compter de votre déclaration, ou de la publication de l’arrêté si elle est postérieure |
| Proposition d’indemnisation | 1 mois à compter de l’état estimatif ou du rapport d’expertise définitif |
| Paiement | 21 jours après votre accord, ou 1 mois pour missionner l’entreprise de réparation |
| Engagement des travaux | 24 mois après votre accord, prolongeables de 12 mois |
| Prescription | 5 ans pour les sinistres survenus depuis le 30 décembre 2021, contre 2 ans pour les autres périls, à compter de la publication de l’arrêté |
Sources : Service Public, CCR (guide d’indemnisation 2025) et Service Public Entreprendre. Le délai de prescription de cinq ans tient compte, selon la CCR, de « la cinétique lente de ces phénomènes naturels » : des fissures peuvent s’aggraver longtemps après l’épisode de sécheresse.
Exemple chiffré : une maison et un local fissurés
Prenons un cas fictif. L’état de catastrophe naturelle sécheresse est reconnu pour une commune. L’expert retient 26 000 € de dommages de nature à affecter la solidité d’une maison, et 20 000 € sur le local d’un artisan voisin.
- la maison : 26 000 − 1 520 = 24 480 € versés, à consacrer aux travaux engagés dans les 24 mois suivant l’accord ;
- le local : 10 % de 20 000 € ne représentent que 2 000 €, sous le minimum de 3 050 € ; la franchise est donc de 3 050 €, pour 16 950 € versés.
À titre de comparaison, la plateforme publique du fonds Prévention Argile indique que le coût moyen d’un sinistre lié au retrait-gonflement sur une maison individuelle est de 16 500 €.
Maison de moins de dix ans : la décennale d’abord
Si votre maison a été réceptionnée il y a moins de dix ans, regardez d’abord du côté des constructeurs. France Assureurs est net : « Les dommages dus à la sécheresse, qui engagent la responsabilité décennale des constructeurs, ne sont pas pris en charge par l’assureur habitation au titre de la garantie catastrophes naturelles. » La méthodologie d’expertise prévoit d’ailleurs que, pour un ouvrage réceptionné depuis moins de dix ans, l’expert recueille les informations sur l’assureur dommages-ouvrage et sur l’assureur de responsabilité décennale.
La garantie décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception, les dommages qui menacent la solidité de la construction ou la rendent impropre à sa destination (Service Public). L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage, permet de financer « en dehors de toute recherche de responsabilité, la réparation des dommages ». À réception d’une déclaration complète, l’assureur a 60 jours pour faire expertiser les dommages et vous dire s’il prend en charge le sinistre. Il doit vous présenter une offre d’indemnisation dans les 90 jours suivant la déclaration, délai qui peut être porté à 135 jours au plus, avec votre accord écrit, en cas de difficultés exceptionnelles. Une fois l’offre acceptée, l’indemnité est versée dans un délai de 15 jours (Service Public). Notre guide sur la réception de travaux et les garanties légales explique comment ces recours s’enchaînent.
Prévenir avant les premières fissures : le fonds Prévention Argile
Depuis octobre 2025, l’État expérimente un fonds de Prévention Argile, doté de 30 millions d’euros, qui finance un diagnostic de vulnérabilité puis des travaux de prévention avant les premiers sinistres (ministère de l’Économie). Il vise onze départements, dont l’Allier, la Dordogne, le Gers, le Nord et le Tarn, et les propriétaires occupants d’une maison individuelle en zone d’exposition forte, achevée depuis plus de 15 ans et occupée en résidence principale, sous conditions de ressources. L’aide dépend des revenus : de 70 à 90 % du montant TTC pour le diagnostic de vulnérabilité, dans la limite de 2 000 € HT de dépenses, et de 50 à 80 % pour les travaux, dans la limite de 14 000 € HT (Service Public). Depuis le 1er mai 2026, les critères sont plus souples : la maison peut compter jusqu’à trois niveaux, une maison déjà fissurée peut bénéficier de l’aide au diagnostic, et la largeur maximale des fissures admise pour les travaux passe de 1 à 5 mm (Service Public).
Comparer son assurance habitation
Vous achetez une maison en zone argileuse, ou vous voulez savoir comment un contrat traite les fissures et l’expertise ? Les conseillers d’Adallom Assurance peuvent comparer avec vous plusieurs contrats d’assurance habitation, en regardant de près ce qui compte après une sécheresse : franchises contractuelles, mode d’indemnisation, garanties annexes. Adallom est un courtier immatriculé à l’ORIAS sous le n° 11061659, sans lien d’exclusivité avec un assureur, joignable au 01 89 74 41 49 du lundi au jeudi de 9 h à 18 h et le vendredi de 9 h à 13 h.
Questions fréquentes
Comment savoir si un terrain est en zone argileuse ?
Consultez la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles sur Géorisques, à partir de l’adresse ou de la parcelle. Un nouveau zonage s’applique depuis le 1er juillet 2026 et classe 55 % du territoire en exposition moyenne ou forte : un terrain peut avoir changé de catégorie, vérifiez-le au moment de signer.
Qui paie l’étude de sol lors de la vente d’un terrain ?
En zone d’exposition moyenne ou forte, c’est au vendeur d’un terrain non bâti constructible de fournir l’étude géotechnique préalable. Le ministère de la Transition écologique estime son coût à 500 €. Elle est valable 30 ans et doit être jointe à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.
Les fissures dues à la sécheresse sont-elles toujours indemnisées ?
Non. Il faut un arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour la commune, et seuls les dommages qui affectent la solidité du bâti ou l’usage normal du bâtiment, ou sont de nature à les affecter, sont couverts. Les petites fissures sur des murs non porteurs et les éléments annexes comme les garages ou les terrasses sont exclus, et une franchise de 1 520 € s’applique pour une habitation.
Ma maison a moins de dix ans : qui doit payer ?
D’abord les assureurs de la construction. Selon France Assureurs, les dommages dus à la sécheresse qui engagent la responsabilité décennale des constructeurs ne sont pas pris en charge par l’assureur habitation au titre des catastrophes naturelles. L’assurance dommages-ouvrage finance les réparations sans attendre que les responsabilités soient établies.