La vétusté est la perte de valeur d’un bien due à son âge, à son usure ou à un mauvais entretien. En assurance habitation, l’assureur la déduit habituellement du prix d’un bien neuf pour calculer l’indemnité. Dans un logement loué, les dommages dus à la vétusté sont à la charge du propriétaire, pas du locataire.
Le mot revient à deux moments sensibles : après un sinistre, quand l’expert chiffre ce que valaient votre parquet, votre canapé ou votre téléviseur, et à la fin d’un bail, quand propriétaire et locataire comparent les deux états des lieux. Dans les deux cas, la question est la même : quelle part de l’usure est normale, et qui la supporte ? Pour une voiture, la logique est voisine mais les règles changent : voyez notre fiche sur la vétusté du véhicule.
Une définition, deux usages
Côté assurance, France Assureurs, la fédération des sociétés d’assurance, définit la vétusté comme « la dépréciation que subit un bien une fois qu’il a été acheté, quelle qu’en soit la cause ». Elle ajoute qu’il s’agit « de la conséquence de l’ancienneté, de l’usure ou du mauvais entretien d’un bâtiment ou d’un objet » (France Assureurs, indemnisation des biens mobiliers). Un bien mal entretenu se déprécie donc davantage aux yeux de l’expert qu’un bien du même âge bien tenu.
Côté location, Service Public retient une définition plus étroite : « La vétusté correspond à une usure naturelle due à un usage normal et prolongé du logement » (fiche sur les dégradations en cours de location). Ici, le mauvais entretien sort de la vétusté : une détérioration causée par la négligence ou le manque d’entretien du locataire est à sa charge.
Ne confondez pas non plus vétusté et refus de garantie. La vétusté s’applique à un sinistre couvert : elle réduit le montant de l’indemnité, elle ne remet pas en cause la prise en charge. Quand c’est l’usure elle-même qui a causé le dommage, par exemple un joint fatigué qui fuit depuis des mois, la question devient celle de la prise en charge, que le contrat peut exclure. Notre fiche sur l’usure et le défaut d’entretien traite ce cas.
Qui fixe le taux, et sur quels critères ?
Le taux dépend d’abord de votre contrat. France Assureurs le rappelle : l’indemnité correspond à la valeur d’usage des biens endommagés, « déterminée selon le mode d’évaluation prévu par le contrat », franchise déduite et dans la limite des capitaux garantis. Certains contrats posent une règle chiffrée : « Quelques contrats comprennent un barème de vétusté global pour l’ensemble des biens mobiliers. »
Au moment du sinistre, c’est l’expert qui chiffre. « C’est l’expert qui évalue le taux d’usure ou de vétusté des biens sinistrés », écrit France Assureurs. ABE Info Service, le site d’information de la Banque de France, de l’ACPR et de l’AMF, décrit la même étape : « Un inventaire des biens endommagés est réalisé, un degré de vétusté est déterminé » (ABE Info Service, après une déclaration de sinistre).
Pour arrêter le coefficient, l’expert s’appuie notamment sur quatre éléments que cite France Assureurs : « la durée moyenne de vie du bien considéré, ses caractéristiques techniques, la mode et le progrès technique, l’état d’entretien ». Chacun se documente, et c’est là que vous avez prise sur le résultat.
| Critère cité par France Assureurs | Ce qu’il mesure | Ce que vous pouvez produire |
|---|---|---|
| Durée moyenne de vie du bien | La part de sa vie utile déjà consommée au jour du sinistre | Facture d’achat, bon de garantie, relevé bancaire daté |
| Caractéristiques techniques | La gamme et la qualité du modèle | Référence exacte, notice, photo de la plaque signalétique |
| Mode et progrès technique | Le vieillissement du modèle face aux produits actuels | Prix et fiche d’un modèle équivalent vendu aujourd’hui |
| État d’entretien | L’état réel du bien juste avant le sinistre | Photos récentes, factures d’entretien ou de réparation |
Ces mêmes pièces prouvent aussi que le bien existait et ce qu’il valait avant le sinistre. Notre fiche sur les biens mobiliers explique comment tenir cet inventaire à jour.
Exemple : le même dégât des eaux, trois contrats
Prenons un cas fictif pour mesurer l’enjeu. Chez un propriétaire occupant, un dégât des eaux abîme un parquet posé il y a 8 ans (3 000 € pour le refaire à neuf), un canapé de 5 ans (1 500 € pour un équivalent neuf) et un téléviseur de 3 ans (800 €). Le contrat prévoit une franchise de 150 €. Les taux et le barème ci-dessous sont fictifs : seul votre contrat fixe les vôtres.
| Bien | Contrat A : vétusté à dire d’expert (hypothèse) | Contrat B : barème de 10 % par an, plafonné à 70 % (hypothèse) | Contrat C : valeur à neuf |
|---|---|---|---|
| Parquet, 8 ans, 3 000 € à neuf | 40 % de vétusté : 1 800 € | 70 % de vétusté : 900 € | 3 000 € |
| Canapé, 5 ans, 1 500 € à neuf | 50 % de vétusté : 750 € | 50 % de vétusté : 750 € | 1 500 € |
| Téléviseur, 3 ans, 800 € à neuf | 45 % de vétusté : 440 € | 30 % de vétusté : 560 € | 800 € |
| Indemnité après franchise de 150 € | 2 840 € | 2 060 € | 5 150 €, sous les conditions du contrat |
Pour le même sinistre, l’écart entre le contrat B et le contrat C dépasse 3 000 €. Le barème du contrat B frappe surtout le parquet : 8 ans à 10 % donneraient 80 % de vétusté, ramenés à 70 % par le plafond. À l’inverse, il épargne le téléviseur récent mieux que l’expert du contrat A. Quant au contrat C, il n’indemnise pas sans condition : la valeur à neuf peut être subordonnée au remplacement ou à la réparation des biens, factures à l’appui, dans le délai prévu au contrat.
La vétusté ne concerne pas que les meubles. Pour les dégâts de grêle sur une habitation, France Assureurs signale que les contrats diffèrent : remboursement en valeur à neuf pour les uns, coefficients de vétusté pour les autres (questions-réponses sur la grêle). Toiture, revêtements et équipements du bâtiment peuvent donc, eux aussi, subir une déduction.
Contester le taux retenu
Un coefficient de vétusté est une estimation. Si celui de l’expert vous paraît excessif, la discussion se prépare pièce par pièce, dans cet ordre.
- Obtenir le rapport d’expertise. Selon ABE Info Service, aucun texte de loi n’oblige l’assureur à transmettre le rapport de son expert. Néanmoins, un avis du Comité consultatif du secteur financier du 23 novembre 2005 « engage les professionnels à communiquer le rapport d’expertise sur demande de l’assuré ». Demandez-le par écrit.
- Répondre bien par bien. Pour chaque taux contesté, opposez une preuve : la date d’achat, le prix d’un modèle équivalent, des photos montrant un bien en bon état.
- Faire intervenir votre propre expert. En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité, ABE Info Service indique que vos dommages pourront généralement être évalués par deux experts, l’un désigné par votre assureur et l’autre par vous. L’article L113-5-1 du Code des assurances, en vigueur depuis le 28 mai 2026, impose d’ailleurs à l’assureur de vous informer, lors du sinistre, de votre droit de demander une contre-expertise par un expert de votre choix, « aux frais de ce dernier », c’est-à-dire aux vôtres (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026). Votre contrat peut toutefois prendre en charge ces honoraires d’expert.
- Réclamer, puis saisir le médiateur. Adressez une réclamation écrite à l’assureur. Si elle date de plus de deux mois et de moins d’un an sans solution, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de l’assurance, qui adresse sa proposition dans un délai de trois mois à compter de la recevabilité du dossier, prolongeable pour les litiges complexes. La prescription est suspendue pendant la médiation (La Médiation de l’assurance).
Un cas à part : si un tiers est responsable du sinistre, la déduction de vétusté ne se raisonne pas de la même façon face à lui. Notre fiche sur la valeur d’usage explique pourquoi et comment votre assureur exerce son recours.
Dans un logement loué, la vétusté est pour le propriétaire
La règle est nette, et Service Public la pose dans sa fiche sur les dégradations en cours de location : « Les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire », même lorsque la réparation figure dans la liste des réparations locatives. La fiche sur l’entretien courant et les réparations locatives donne un exemple parlant : si des canalisations vétustes provoquent une fuite, le locataire doit prévenir le propriétaire, à qui il revient de faire réparer. Et à la sortie, les différences avec l’état des lieux d’entrée qui s’expliquent par la vétusté ne peuvent entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie (Service Public, état des lieux de sortie).
Reste à faire la part entre usure normale et dégradation. Pour éviter la discussion au moment du départ, le bail peut prévoir une grille de vétusté. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016, encadre cette possibilité : la grille est choisie parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location, et elle doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, « une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives » (analyse de l’ANIL). Son application reste facultative : les parties en conviennent à la signature.
Exemple chiffré, avec une grille fictive : le locataire a abîmé les peintures d’une chambre et le devis de remise en état s’élève à 1 000 €. La grille retient pour les peintures une durée de vie de 8 ans et un abattement de 12,5 % par an. Si les peintures avaient 4 ans à la sortie, l’abattement atteint 50 % : la part imputable au locataire est de 500 €. Avec des peintures de 8 ans ou plus, elle tombe à zéro.
| Situation | Qui la prend en charge |
|---|---|
| Usure naturelle due à un usage normal et prolongé | Le propriétaire, sans retenue possible sur le dépôt de garantie |
| Réparation locative rendue nécessaire par la vétusté | Le propriétaire |
| Détérioration due à la négligence ou au manque d’entretien du locataire, d’une personne qui vit habituellement avec lui ou qu’il héberge ou invite | Le locataire, pour la seule détérioration (une grille de vétusté prévue au bail aide à la distinguer de l’usure normale) |
| Dégradations commises par un cambrioleur | Le locataire se tourne vers son assurance habitation |
Sources : Service Public, fiches sur les dégradations en cours de location et l’état des lieux de sortie. Pour le reste de vos obligations, voyez notre fiche sur l’assurance locataire.
Barème global, taux à dire d’expert, valeur à neuf sur certains biens seulement : la vétusté que vous subirez se lit dans les conditions générales bien avant le sinistre. Adallom Assurance, courtier sans lien d’exclusivité avec un assureur, compare avec vous le mode d’indemnisation de plusieurs contrats d’assurance habitation, pas seulement leur prix. Le devis se fait en ligne en 2 minutes, et nos conseillers répondent au 01 89 74 41 49 du lundi au jeudi de 9 h à 18 h, le vendredi de 9 h à 13 h.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la vétusté en assurance habitation ?
C’est la dépréciation d’un bien depuis son achat, due à son ancienneté, à son usure ou à un mauvais entretien. L’assureur la déduit habituellement du prix d’un bien neuf équivalent pour calculer l’indemnité, sauf si le contrat prévoit une indemnisation en valeur à neuf. La franchise et les plafonds du contrat s’appliquent ensuite.
Quel taux de vétusté l’assureur peut-il appliquer ?
Celui qui résulte du mode d’évaluation prévu par votre contrat. Quelques contrats comprennent un barème global pour l’ensemble des biens mobiliers. Dans tous les cas, c’est l’expert qui évalue le taux, en tenant compte notamment de la durée moyenne de vie du bien, de ses caractéristiques techniques, du progrès technique et de son état d’entretien.
Le locataire doit-il payer la vétusté du logement ?
Non. Les dommages dus à la vétusté sont à la charge du propriétaire, même quand la réparation figure parmi les réparations locatives, et ils ne justifient aucune retenue sur le dépôt de garantie. Le locataire paie en revanche les détériorations dues à sa négligence ou à un manque d’entretien, éventuellement réduites par une grille de vétusté prévue au bail.
Comment contester le taux de vétusté retenu par l’expert ?
Demandez d’abord le rapport d’expertise, puis contestez chaque taux avec vos factures et vos photos. Vous pouvez faire évaluer vos dommages par votre propre expert, à vos frais sauf garantie honoraires d’expert ; l’assureur est tenu, depuis le 28 mai 2026, de vous signaler ce droit. En dernier recours, adressez une réclamation écrite à l’assureur, puis saisissez gratuitement le médiateur de l’assurance.