Le syndic de copropriété administre l’immeuble au nom du syndicat des copropriétaires. Côté assurance, il souscrit la responsabilité civile de la copropriété, qui est obligatoire, et la multirisque qui couvre les parties communes, puis déclare les sinistres qui les touchent. Chaque copropriétaire doit, de son côté, assurer sa propre responsabilité civile.
Une fuite sur la colonne d’eau commune, une tuile qui tombe du toit, un plafond de cage d’escalier qui s’abîme : dans un immeuble en copropriété, tout sinistre pose d’abord la question de son origine. Parties communes ou parties privatives ? De la réponse dépendent le contrat qui joue, la personne qui déclare et l’assureur qui paie.
Deux contrats pour l’immeuble : responsabilité civile et multirisque
Le premier est imposé par la loi. L’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que le syndicat des copropriétaires doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, comme le rappelle une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 4 avril 2017. Ce contrat, précise Service Public, « permet, notamment, de couvrir les dommages subis par un copropriétaire ou un tiers du fait des parties communes ». Cette responsabilité s’est élargie avec l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : depuis le 1er juin 2020, elle « est étendue à l’ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant pour origine les parties communes et non plus aux seuls dommages occasionnés par un vice de construction ou un défaut d’entretien », résume l’ANIL.
Le second protège le bâtiment lui-même. Service Public présente l’assurance multirisques de l’immeuble comme facultative : elle couvre « les dommages matériels subis par les parties communes », mais « le règlement de copropriété peut imposer la souscription d’une assurance multirisques. Dans ce cas, elle devient obligatoire » (fiche sur l’assurance des parties communes et privatives). La même réponse ministérielle de 2017 la rattache aux devoirs du syndic, chargé par l’article 18 de la loi de 1965 d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien : « La souscription d’une assurance multirisque pour garantir l’immeuble de différents sinistres s’inscrit dans cette obligation de conservation et de garde de l’immeuble. »
Selon France Assureurs, les événements généralement couverts par ce contrat sont l’incendie, les dégâts des eaux, la tempête, la grêle et la neige sur les toitures, les catastrophes naturelles et technologiques, les actes de terrorisme, le vol (pour les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs) et le bris de glaces des parties communes. Les garanties exactes, les plafonds et les franchises se lisent dans le contrat de votre immeuble.
Qui assure quoi dans un immeuble en copropriété ?
Le contrat de l’immeuble ne dispense personne de s’assurer. Chaque occupant et chaque propriétaire a sa propre obligation, et les contrats s’emboîtent.
| Qui | Assurance | Obligatoire ? | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | Responsabilité civile du syndicat | Oui (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) | Notamment les dommages subis par un copropriétaire ou un tiers du fait des parties communes |
| Syndicat des copropriétaires | Multirisque immeuble | Facultative selon Service Public, sauf si le règlement de copropriété l’impose ; sa souscription figure parmi les missions du syndic | Les dommages matériels aux parties communes : incendie, dégâts des eaux, tempête, etc. |
| Copropriétaire occupant | Multirisques habitation | Responsabilité civile obligatoire | Selon le contrat : parties privatives, mobilier, responsabilité civile vie privée et de propriétaire |
| Copropriétaire bailleur | Assurance propriétaire non occupant (PNO) | Responsabilité civile obligatoire | Sa responsabilité de propriétaire et, selon le contrat, les dommages à son lot |
| Locataire | Assurance habitation | Oui, pour les risques locatifs | Les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux |
| Syndic professionnel | Responsabilité civile professionnelle | Oui, condition d’exercice | Les dommages que le syndic pourrait causer |
| Syndicat qui fait réaliser de gros travaux | Dommages-ouvrage | Oui, avant le début des travaux | Les réparations des dommages relevant de la garantie décennale |
Sources : Service Public, fiches sur l’assurance du logement par le propriétaire, l’obligation d’assurance du locataire, le syndic et l’assurance dommages-ouvrage ; France Assureurs, page copropriété et assurances.
Pour le copropriétaire occupant, le contrat multirisques habitation couvre selon France Assureurs les parties privatives qui lui appartiennent, ses meubles, sa responsabilité civile vie privée et sa responsabilité de propriétaire. Le copropriétaire bailleur doit lui aussi assurer sa responsabilité civile : c’est le rôle de l’assurance propriétaire non occupant. Son locataire doit, de son côté, s’assurer contre les risques locatifs, c’est-à-dire les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. S’il ne le fait pas, le bailleur peut, après une lettre recommandée qui lui laisse un mois pour s’assurer, souscrire pour son compte et lui en réclamer le coût, majoré de 10 % au maximum (voir la fiche assurance locataire).
Le rôle du syndic : souscrire, payer, déclarer
Parmi les missions du syndic, Service Public cite deux lignes consacrées à l’assurance : « Souscrire un contrat d’assurance multirisques immeuble et de déclarer les sinistres touchant les parties communes », et souscrire l’assurance de responsabilité civile du syndicat. Ces contrats sont conclus au nom du syndicat des copropriétaires. Pour la responsabilité civile, précise Service Public, le syndic peut, en cas de nécessité, souscrire le contrat « sans mandat de l’assemblée générale des copropriétaires, mais l’assemblée générale peut annuler ou modifier sa décision ».
Trois points pratiques en découlent :
- Le contrat est consultable. Un syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, dont les « contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ». Avec un syndic bénévole, demandez-lui à le consulter. Lisez-y les franchises et les exclusions avant d’en avoir besoin.
- Un défaut d’assurance engage le syndic. Selon la réponse ministérielle de 2017, ne pas souscrire l’une ou l’autre de ces assurances est « de nature à engager » sa responsabilité contractuelle de mandataire envers le syndicat et sa responsabilité délictuelle envers les tiers. Si les primes restent impayées parce que des copropriétaires ne règlent pas leurs charges, il doit les alerter sur les risques ; si c’est sa propre négligence, le conseil syndical doit lui rappeler son obligation.
- Le syndic a sa propre assurance. Un syndic professionnel doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant les dommages qu’il pourrait causer, l’une des trois conditions d’exercice listées par Service Public. Elle ne se confond pas avec l’assurance de l’immeuble.
Qui déclare le sinistre, et à quel assureur ?
La règle de Service Public tient en deux phrases. « Si le sinistre prend naissance dans les parties communes (par exemple, fuite d’une canalisation collective, chute d’une tuile), c’est le syndic de copropriété qui doit faire la déclaration auprès de l’assureur de l’immeuble. » Et « si le sinistre provient d’une partie privative (par exemple : fuite d’un robinet dans un appartement), c’est le copropriétaire concerné qui doit déclarer le sinistre à son propre assureur ». La fiche ajoute une précision importante : « le contrat d’assurance collectif souscrit par le syndic ne couvre pas les sinistres dont l’origine est privative, même s’ils ont causé des dégâts dans les parties communes ».
Dès que vous constatez un dommage venu des parties communes, prévenez le syndic par écrit, avec photos et date : c’est lui qui déclare, dans le délai prévu par le contrat de l’immeuble. En dégât des eaux, ce délai est au minimum de 5 jours ouvrés, et c’est l’assureur de l’immeuble qui organise la recherche de fuite lorsqu’elle se situe dans les parties communes (Service Public, assurance dégâts des eaux). Notre fiche sur la déclaration de sinistre détaille les pièces à réunir.
Dégâts des eaux : la convention IRSI entre assureurs
Pour les petits sinistres, les assureurs appliquent entre eux la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles (IRSI), entrée en vigueur le 1er juin 2018. Elle vise les dégâts des eaux et les incendies dont les dommages matériels n’excèdent pas 5 000 € HT par local, précise l’Institut national de la consommation. Elle désigne un assureur gestionnaire unique ; pour un sinistre qui touche les parties communes, c’est l’assureur de la copropriété.
| Dommages matériels par local | Ce qui se passe |
|---|---|
| Jusqu’à 1 600 € HT | L’assureur gestionnaire indemnise, sans recours possible contre un autre assureur |
| De 1 600 € HT à 5 000 € HT | L’assureur gestionnaire fait réaliser une expertise, indemnise les victimes et peut exercer des recours contre les autres assureurs |
| Au-delà de 5 000 € HT | La convention IRSI ne s’applique pas : chaque assureur intervient selon son propre contrat et les responsabilités en jeu, dans le cadre d’autres conventions entre assureurs ou du droit commun |
Sources : Service Public, fiche « Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? » (vérifiée le 22 juillet 2025) ; Institut national de la consommation pour les sinistres hors du champ de la convention.
Exemple : une canalisation collective fuit et abîme les peintures du hall. L’assureur de la copropriété est l’assureur gestionnaire. Si les dommages sont évalués à 1 200 € HT, il indemnise sans recours possible contre un autre assureur. À 3 000 € HT, il doit d’abord faire réaliser une expertise, puis indemniser, avec la possibilité d’exercer des recours contre les autres assureurs concernés. À 7 000 € HT, la convention ne s’applique plus. Reste la franchise éventuelle du contrat de l’immeuble : son montant et sa répartition se vérifient dans le contrat et auprès du syndic.
Pour les règles propres à votre logement, voyez la fiche garantie dégât des eaux et notre guide sur l’indemnisation d’un dégât des eaux.
Prime, surprime, franchise : qui paie ?
La prime d’assurance de l’immeuble est payée par le syndicat, donc par les copropriétaires à travers leurs charges. Un cas se présente dans les immeubles mixtes : un local commercial ou un bar au rez-de-chaussée peut entraîner une surprime. Peut-on la mettre à la charge du seul copropriétaire concerné ? Non, a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 8 septembre 2016 (pourvoi n° 15-17000), en raison du caractère non écrit de la clause du règlement de copropriété qui le prévoyait. Selon l’ANIL, qui commente l’arrêt, cette dépense constitue une « charge commune générale devant être répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part de charges communes ».
Pour la franchise, le montant figure au contrat de l’immeuble ; la façon dont elle est supportée quand un sinistre touche un lot se vérifie dans ce contrat et dans les décisions d’assemblée générale. Posez la question au syndic avant le vote du budget.
Quand aucun assureur ne veut couvrir l’immeuble
Si la copropriété essuie des refus pour sa responsabilité civile, obligatoire, un recours existe : le Bureau central de tarification. Sa section habitation, créée par le décret n° 2015-518 du 11 mai 2015, peut être saisie par « toute personne physique ou morale assujettie à l’obligation d’assurance de responsabilité civile des locataires, des copropriétaires et des syndicats des copropriétaires » (site du BCT). Il faut justifier d’un refus, explicite ou né d’une absence de réponse dans les 15 jours, puis saisir le BCT dans les 15 jours qui suivent. Le BCT fixe alors la prime que l’assureur choisi par la copropriété est tenu d’appliquer pour la garantir.
Gros travaux : la dommages-ouvrage
Quand l’assemblée générale vote des travaux lourds, une autre assurance entre en jeu. Service Public range le « syndic de copropriété » parmi ceux qui doivent souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début de travaux de construction ou de rénovation importante, comme des « modifications de la structure d’un immeuble » ou un « ravalement destiné à assurer l’étanchéité d’un immeuble ». Elle « couvre le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale », pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux.
Votre lot, votre contrat
Quel que soit le contrat de l’immeuble, votre mobilier et votre responsabilité civile relèvent de votre propre contrat. Avant de le choisir, demandez au syndic l’attestation et les conditions du contrat de l’immeuble, pour éviter les trous comme les doublons. Un conseiller Adallom peut ensuite comparer avec vous plusieurs contrats d’assurance habitation pour votre lot, par téléphone, par e-mail ou par tchat, sans surcoût. Adallom Assurance est un courtier immatriculé à l’ORIAS sous le n° 11061659, sans lien d’exclusivité avec un assureur.
Questions fréquentes
L’assurance de la copropriété est-elle obligatoire ?
L’assurance de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est obligatoire. L’assurance multirisques de l’immeuble, qui couvre les dommages aux parties communes, est facultative selon Service Public, sauf si le règlement de copropriété l’impose ; sa souscription figure toutefois parmi les missions du syndic. Chaque copropriétaire, occupant ou non, doit aussi assurer sa propre responsabilité civile.
Qui déclare un dégât des eaux venu des parties communes ?
Le syndic, auprès de l’assureur de l’immeuble. Si le sinistre provient d’une partie privative, par exemple le robinet d’un appartement, c’est le copropriétaire concerné qui le déclare à son propre assureur. Pour les dommages jusqu’à 5 000 € HT par local, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique.
Un copropriétaire bailleur doit-il être assuré ?
Oui. Tout copropriétaire, qu’il occupe son logement ou le loue, doit souscrire une assurance de responsabilité civile. Son locataire doit en plus s’assurer contre les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux.
Peut-on consulter le contrat d’assurance de l’immeuble ?
Oui. Un syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, dont les contrats d’assurance de l’immeuble en cours de validité ; avec un syndic bénévole, demandez-lui à les consulter. C’est dans ces contrats que figurent les garanties, les plafonds et les franchises.
Que faire si aucun assureur n’accepte d’assurer la copropriété ?
Pour la responsabilité civile obligatoire, le syndicat peut saisir le Bureau central de tarification après un refus explicite ou une absence de réponse de l’assureur dans les 15 jours, en envoyant son dossier dans les 15 jours qui suivent. Le BCT fixe la prime que l’assureur choisi devra appliquer.