Vous êtes propriétaire et louez votre bien. Quelles assurances sont obligatoires ? Faut-il une assurance « propriétaire non occupant » ? Une garantie loyers impayés ? Côté locataire, l'assurance habitation est obligatoire — mais à quelle hauteur ? Voici le panorama complet des assurances liées à la location en 2026.
Les obligations légales
Pour le locataire
L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de souscrire une assurance habitation couvrant a minima les risques locatifs :
- Incendie.
- Dégâts des eaux.
- Explosion.
Le locataire doit fournir l'attestation à la signature du bail puis chaque année. Sans assurance, le bailleur peut résilier le bail après mise en demeure.
Pour le bailleur
Aucune assurance n'est légalement obligatoire pour le propriétaire bailleur d'un logement nu (sauf en copropriété, où la RC est obligatoire depuis la loi ALUR). Pour les locations meublées et les parties communes en copropriété, des règles spécifiques s'appliquent.
En pratique, l'assurance propriétaire non occupant (PNO) est fortement recommandée — voire imposée par la banque pour les biens financés par crédit.
Les assurances du bailleur
Propriétaire non occupant (PNO)
Couvre :
- Le bâti (murs, équipements fixes).
- Les dommages dont le locataire n'est pas responsable (catastrophes naturelles, etc.).
- La RC propriétaire bailleur envers les tiers (vice de construction, défaut d'entretien).
- Les frais de relogement temporaire en cas de sinistre majeur.
Tarif typique 2026 : 80-280 €/an pour un appartement, 280-580 €/an pour une maison.
Garantie loyers impayés (GLI)
Couvre les loyers et charges non payés par le locataire :
- Plafond annuel typique : 60 000-100 000 € de loyers couverts.
- Délai de carence souvent 2-3 mois.
- Souvent assortie de la couverture des frais de procédure d'expulsion.
- Inclut généralement les détériorations immobilières.
Tarif : 2-3,5 % du loyer annuel. Pour un loyer de 1 000 €/mois (12 000 €/an), GLI 240-420 €/an.
Garantie Visale (alternative gratuite)
Caution gratuite proposée par Action Logement pour certains profils (jeunes <30 ans, salariés en mobilité). Couverture jusqu'à 36 mois de loyers impayés. Conditions strictes.
Les assurances du locataire
MRH locataire (obligatoire)
Couvre :
- Risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion).
- RC vie privée du locataire et son foyer.
- Mobilier et biens personnels (option).
- Assistance, hébergement temporaire.
Tarif typique 2026 : 100-280 €/an selon surface et localisation.
Garantie « recours des voisins et des tiers »
Souvent intégrée à la MRH. Couvre les dommages causés aux voisins et aux tiers depuis votre logement.
Trois cas pratiques
Cas 1 — Dégât des eaux locataire vs bailleur
Locataire fuit sa machine à laver, dégâts plafond + parquet voisin (4 200 €) + dégâts dans son propre logement (3 800 €). MRH locataire : couverture des 4 200 € au voisin via RC + 3 800 € (mobilier locataire si garantie souscrite). PNO bailleur : couverture des dommages au bâti si locataire non responsable, ce qui n'est pas le cas ici. Locataire couvert via sa MRH, bailleur sans intervention.
Cas 2 — Loyers impayés
Locataire perd son emploi, arrêt des paiements. Loyer 850 €/mois × 8 mois impayés = 6 800 €. GLI souscrite : indemnisation après délai de carence 3 mois = couverture 5 mois × 850 € = 4 250 €. Plus prise en charge des frais d'expulsion (~3 500 €). Cas non couvert sans GLI : 10 300 € de pertes.
Cas 3 — Bailleur sans PNO, sinistre catastrophe naturelle
Inondation d'un bien locatif. Locataire indemnisé via sa MRH pour ses biens. Bailleur sans PNO : reconstruction des murs (28 000 €) à charge personnelle. Banque réclame le remboursement du prêt même pendant la reconstruction. Cas évitable pour 180-280 €/an de PNO.
Le conseil du courtier Adallom
Quatre principes pour bien sécuriser une location. Pour les bailleurs : la PNO est presque toujours rentable. Coût ~200 €/an, protection contre des préjudices pouvant atteindre 50 000 €+. La GLI est intéressante pour les profils locataires sensibles (CDD, jeunes), moins pour les profils stables (CDI cadre confirmé). Pour les locataires : ne sous-estimez pas la couverture mobilier. Elle ajoute 30-60 €/an mais peut sauver plusieurs milliers d'euros en cas de sinistre. Photographiez votre mobilier régulièrement. Pour la gestion : exigez le renouvellement annuel de l'attestation MRH du locataire. Sans elle, le bailleur peut souscrire à la place du locataire (« assurance pour compte ») et facturer la prime majorée 10 %. Pour les colocations : 1 contrat couvrant tous les colocataires, ou des contrats séparés. Plus simple : 1 contrat unique avec liste des occupants.
Le bail meublé spécifiquement
Pour les locations meublées :
- Mêmes obligations d'assurance pour le locataire.
- Bailleur souvent souscripteur d'une multirisque pour location meublée couvrant le mobilier loué.
- Bail plus court (1 an renouvelable, ou 9 mois pour étudiants).
Les démarches au bail
- Locataire : souscription MRH avant signature, attestation à fournir.
- Bailleur : souscription PNO si non encore en place, vérification couverture copropriété.
- État des lieux détaillé, photos en complément.
- Renouvellement annuel des attestations.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il imposer son assureur ?
Non. Le locataire choisit librement son MRH (article 7 g) loi 1989). Toute clause imposant un assureur précis est nulle.
Que faire si le locataire ne fournit pas son attestation ?
Mise en demeure par LRAR. Sans régularisation 1 mois après, possibilité de souscrire « pour le compte » (article 7 g) de la loi).
La caution remplace-t-elle la GLI ?
Pas exactement. La caution (personne physique) garantit aussi les loyers impayés, mais sans intervention administrative. La GLI est plus rapide et plus complète.
Le locataire peut-il résilier sa MRH à tout moment ?
Oui, après 1 an d'engagement (loi Hamon). Attention à ne pas avoir de trou de couverture entre deux contrats.
Pour les locations meublées et saisonnières, vérifiez impérativement la couverture de votre MRH ou souscrivez un avenant spécifique. La location occasionnelle (Airbnb) nécessite une déclaration préalable à votre assureur pour éviter une situation de fausse déclaration en cas de sinistre.
Pour aller plus loin
- Lexique : Assurance habitation — Recours des voisins — Encadrement des loyers
- Article : Comment bien choisir sa complémentaire
- Produit : Prévoyance particulier Adallom
- Source officielle : Service-public.fr — Assurance location
Auditer vos couvertures locatives : conseiller Adallom au 01 89 74 41 49.