Le bail commercial est le contrat de location d’un local dans lequel un commerçant, un artisan ou un industriel exploite son fonds de commerce. Pour le locataire, il fixe aussi une bonne part de ses obligations d’assurance : risques à couvrir, preuve à fournir, renonciation à recours éventuelle, et sanction s’il n’est pas assuré.
On négocie un bail sur le loyer, la durée et les travaux. La clause d’assurance mérite la même attention : c’est elle qui décidera de qui paie le jour où un incendie part de l’arrière-boutique ou qu’une fuite traverse le plancher du voisin. Voici ce qui est exigé du locataire, ce que le bail peut ajouter et ce qu’il ne règle pas.
Assurer le local : ce qui est exigé du locataire
Service Public Entreprendre définit le bail commercial comme « un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale ». Le local doit servir à l’exploitation d’un fonds de commerce, et le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises (contrat de bail commercial).
Sur l’assurance, la même administration est nette, que vous exerciez en nom propre ou en société : « Si vous êtes locataire de vos locaux, vous devez souscrire une assurance » (assurances de l’entrepreneur individuel) ; « Si la société est locataire d’un local, elle doit souscrire une assurance » (assurances de la société). Ces fiches ne précisent pas le texte qui fonde cette obligation ; elles indiquent en revanche que le propriétaire de son local n’y est pas soumis, même si l’assurance lui est fortement conseillée. Cette assurance couvre les dommages causés par certains événements, généralement l’incendie, l’explosion, les dégâts des eaux et la catastrophe naturelle, et peut couvrir aussi le matériel, les aménagements et les stocks. Son coût varie selon la taille des locaux et la commune.
Le bail peut aller plus loin que ce socle. Relisez sa clause d’assurance : elle peut exiger des garanties précises, des montants minimaux, la remise d’une attestation, ou une renonciation à recours. Vérifiez aussi que l’activité déclarée à votre assureur correspond à la clause de destination du bail, qui fixe le type de commerce autorisé dans le local et « doit être respectée pendant toute la durée du bail ».
Côté propriétaire, la copropriété ajoute une règle : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui (Service Public, assurance en copropriété). Cette obligation peut même se retrouver dans votre loyer : le 23 janvier 2025 (n° 23-14.887), la Cour de cassation a jugé qu’elle constituait une modification notable des obligations légales du bailleur, de sorte que l’évolution de ses primes de responsabilité civile pouvait justifier le déplafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé (Service Public Entreprendre).
Qui assure quoi dans un local commercial loué ?
| Risque | Qui l’assure | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|
| Le bâtiment lui-même | En principe le propriétaire ; en copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit au moins assurer sa responsabilité civile | Ce que le bail vous demande d’assurer, et ce que l’inventaire des charges annexé au bail met à votre charge |
| Les dommages que vous causez au local (incendie, explosion, dégât des eaux) | Vous, locataire | Les montants exigés par le bail et l’existence d’une renonciation à recours |
| Les dommages causés aux voisins et aux tiers | Vous, avec une garantie recours des voisins et des tiers | Qu’elle figure au contrat, avec un plafond suffisant |
| Vos aménagements, votre matériel, vos stocks | Vous, par votre multirisque professionnelle | Les valeurs déclarées, à tenir à jour |
| Les dommages causés à vos clients par votre activité | Vous, en responsabilité civile exploitation ou professionnelle | Que les activités déclarées correspondent à celles exercées |
| La baisse de chiffre d’affaires après un sinistre | Vous, si vous avez souscrit une garantie pertes d’exploitation | La durée de la période d’indemnisation |
| La perte du fonds si vous ne pouvez pas rouvrir | Vous, si vous avez souscrit une garantie de la valeur vénale du fonds | La clause de réinstallation à proximité |
Sources : Service Public Entreprendre (assurances de l’entrepreneur et de la société, bail commercial), Service Public (copropriété, risques locatifs), France Assureurs (pertes d’exploitation et valeur vénale du fonds).
Les dommages aux voisins méritent une attention particulière. Pour un logement, Service Public précise que la garantie des risques locatifs « ne couvre pas les dommages qui pourraient être causés aux voisins, si le sinistre s’étend au-delà du logement loué » : il faut pour cela la garantie recours des voisins et des tiers, facultative (risques locatifs). Dans une galerie marchande ou un immeuble mixte, un incendie parti de votre boutique peut toucher plusieurs lots : vérifiez que votre contrat professionnel comporte bien cette garantie, pour un montant cohérent avec votre environnement. Notre fiche sur l’assurance des locaux professionnels détaille les garanties du contenant et du contenu.
La renonciation à recours : une clause qui déplace la charge du sinistre
Un bail commercial peut contenir une clause de renonciation à recours. Par elle, le bailleur, et selon sa rédaction son assureur, renoncent à se retourner contre le locataire après un sinistre dont celui-ci serait responsable, par exemple un incendie parti du local. La clause peut être réciproque. Si elle joue, les dommages au bâtiment restent à la charge du bailleur et de l’assureur de l’immeuble, ce qui modifie ce que votre propre contrat doit couvrir. Avant de signer, posez trois questions :
- la renonciation est-elle réciproque, et vise-t-elle aussi les assureurs de chacun ?
- couvre-t-elle tous les sinistres, ou certains seulement ?
- votre assureur en a-t-il connaissance ? Signalez-la-lui avant de signer le bail.
La clause n’assure pour autant ni vos biens ni vos pertes d’exploitation, et elle ne lie pas les voisins ou les autres occupants de l’immeuble. Notre fiche sur la renonciation à recours revient sur le mécanisme.
Pertes d’exploitation et valeur du fonds : les garanties qui protègent le commerce
Le bail ne vous oblige pas forcément à assurer ce que vous perdez pendant une fermeture. Selon France Assureurs, l’assurance des pertes d’exploitation couvre, pendant une période déterminée, la perte de marge brute : l’impossibilité ou la difficulté de compenser ses charges fixes et de dégager un résultat quand le chiffre d’affaires baisse, du fait de l’interruption ou de la réduction de l’activité. Elle rembourse aussi les frais supplémentaires engagés, en accord avec l’assureur, pour limiter les conséquences du sinistre (fiche pour les commerçants, mai 2024). On peut l’assurer pour les interruptions d’activité dues à des dommages matériels directs causés notamment par un incendie, un dégât des eaux, un bris de machine, une tempête, une catastrophe naturelle ou le choc d’un véhicule. « Il appartient à l’entreprise de fixer la période maximale de garantie au moment de la souscription du contrat », et la fédération recommande de demander une durée de « douze à dix-huit mois minimum ».
France Assureurs illustre le calcul par un retour d’expérience. Un incendie paralyse un commerce de vêtements du 15 février au 15 mai ; l’activité reprend progressivement.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Chiffre d’affaires annuel attendu | 1 300 000 € |
| Chiffre d’affaires réalisé l’année du sinistre | 770 000 € |
| Baisse du chiffre d’affaires | 530 000 € |
| Charges variables d’exploitation | 660 000 € |
| Marge brute assurée (1 300 000 − 660 000) | 640 000 € |
| Taux de marge brute (640 000 ÷ 1 300 000, arrondi) | 49,2 % |
| Indemnité (530 000 × 49,2 %) | 260 760 €, plus les frais supplémentaires engagés en accord avec l’assureur |
Une précaution pour qui s’installe : dans une étude de cas publiée en mai 2022, la Médiation de l’assurance a estimé que la garantie pertes d’exploitation n’était pas acquise à un commerçant dont le local, acheté quelques semaines plus tôt, avait brûlé quelques jours avant l’ouverture. Le contrat exigeait une interruption ou une réduction de l’activité, qui n’avait pas commencé : « Si l’activité n’a pas débuté, il s’avère impossible de chiffrer le montant de cette perte. »
Reste le scénario le plus lourd : ne jamais pouvoir rouvrir. La valeur vénale du fonds, explique France Assureurs, est « la valeur marchande de ses éléments incorporels : droit au bail, pas-de-porte, clientèle, achalandage, enseigne, marque de fabrique… ». Sa perte totale se définit par « l’impossibilité absolue et définitive de poursuivre l’exploitation de l’établissement ou de le transférer ailleurs sans perdre la totalité de la clientèle ». Pour un locataire, la fédération cite trois causes possibles de perte totale : la résiliation du bail par le propriétaire, son refus de reconstruire le bâtiment qui abritait l’établissement, son refus de remettre en état les locaux loués. Lisez la clause de réinstallation : en général, l’assuré indemnisé pour la perte totale de son fonds qui exploite un établissement proche de son ancien local, « par exemple dans un rayon de 500 mètres ou 1 kilomètre, selon les contrats d’assurance », dans les deux ans suivant le sinistre, doit rembourser une partie de l’indemnité.
Catastrophe naturelle : la franchise d’un professionnel
« Sauf dans certains cas expressément prévus par la loi », rappelle France Assureurs, l’entreprise qui assure ses biens contre l’incendie, les dégâts des eaux ou le vol est automatiquement couverte contre les catastrophes naturelles. La franchise légale d’un professionnel est plus lourde que celle d’un particulier (380 € pour un logement, hors sécheresse) : 10 % du montant des dommages matériels directs, avec un minimum de 1 140 € (3 050 € pour les mouvements de terrain liés à la sécheresse). Pour les pertes d’exploitation, elle est de trois jours ouvrés, avec un minimum de 1 140 €, sauf franchise contractuelle supérieure. Pour les établissements professionnels de petite surface, la franchise sur les biens est plafonnée à 10 000 € ; le seuil est fixé à 300 m² (CCR, France Assureurs). Notre fiche sur la garantie catastrophe naturelle décrit la procédure.
| Dommages aux biens | 10 % des dommages | Franchise appliquée |
|---|---|---|
| 8 000 € | 800 € | 1 140 €, le minimum légal |
| 25 000 € | 2 500 € | 2 500 € |
| 150 000 € | 15 000 € | 10 000 €, le plafond des petits établissements |
Hypothèses de l’exemple : inondation reconnue par arrêté, contrat qui retient le minimum légal de 1 140 €, local sous le seuil de 300 m².
Pas d’assurance : le bail est en jeu
Le défaut d’assurance expose d’abord le locataire à payer seul les dommages. Il peut aussi lui coûter le bail. Service Public Entreprendre décrit deux voies (résilier un bail commercial) :
- La clause résolutoire. Si le bail prévoit que l’inexécution d’une obligation précisée entraîne sa résiliation, le bailleur délivre, par acte de commissaire de justice, un commandement qui décrit les manquements reprochés et mentionne un délai de 1 mois pour s’y conformer. Sans exécution dans ce délai, la résiliation est automatique : elle prend effet 1 mois après l’envoi du commandement.
- La résiliation judiciaire. Le bailleur peut demander au tribunal judiciaire de résilier le bail pour faute du locataire. Service Public cite en premier exemple l’« absence d’assurance », avant la sous-location sans autorisation, l’absence d’exploitation et le non-paiement des loyers. Le tribunal apprécie l’importance de la faute.
Si vous changez d’assureur en cours de bail, veillez à ce que le nouveau contrat démarre le jour où l’ancien s’arrête, et transmettez l’attestation au bailleur si le bail l’exige. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 permettra aux TPE et aux PME de résilier à tout moment, après un an, les contrats couvrant les dommages directs à leurs biens professionnels (article L113-15-2-1 du Code des assurances), une fois publié le décret d’application. Et depuis le 28 mai 2026, l’assureur qui résilie unilatéralement un contrat doit motiver sa décision, y compris envers un professionnel (article L113-12-1).
Adallom Assurance ne propose pas de multirisque professionnelle sur son site. Deux de nos contrats répondent en revanche à d’autres risques du locataire. La responsabilité civile professionnelle, à partir de 8,99 € par mois selon le métier et le chiffre d’affaires, couvre les dommages que votre activité cause à vos clients. La protection juridique professionnelle de l’indépendant, à partir de 16 € par mois, avec libre choix de l’avocat, un plafond de 25 000 € par dossier et un seuil de litige de 250 €, peut vous accompagner, selon les conditions du contrat, dans un litige avec votre bailleur. Notre guide sur les erreurs fréquentes des baux commerciaux vous aidera à en éviter un.
Questions fréquentes
L’assurance est-elle obligatoire pour un locataire commercial ?
Oui, selon Service Public Entreprendre : le locataire de ses locaux, entrepreneur individuel ou société, « doit souscrire une assurance », qui couvre généralement l’incendie, l’explosion, les dégâts des eaux et la catastrophe naturelle. Ses fiches ne citent pas le texte qui fonde cette obligation. Le bail peut exiger davantage : garanties précises, montants minimaux, attestation. Un propriétaire qui occupe son propre local n’est pas soumis à cette obligation, même si l’assurance lui est fortement conseillée.
Le bailleur peut-il résilier le bail si je ne suis pas assuré ?
Oui. Si le bail contient une clause résolutoire visant cette obligation, le bailleur délivre un commandement par commissaire de justice ; faute d’exécution dans le mois, la résiliation est automatique. Il peut aussi demander au tribunal judiciaire de résilier le bail pour faute : Service Public cite l’absence d’assurance parmi les exemples, et le tribunal apprécie la gravité du manquement.
Que couvre la garantie pertes d’exploitation ?
Pendant une période fixée à la souscription, la perte de marge brute liée à la baisse du chiffre d’affaires après un sinistre garanti, ainsi que les frais supplémentaires engagés en accord avec l’assureur pour limiter ses conséquences. France Assureurs recommande de choisir une période d’indemnisation de douze à dix-huit mois au minimum.
Quelle franchise en cas de catastrophe naturelle pour un commerce ?
Pour les biens professionnels, 10 % du montant des dommages avec un minimum de 1 140 €, porté à 3 050 € pour les mouvements de terrain liés à la sécheresse. Pour les pertes d’exploitation, trois jours ouvrés avec un minimum de 1 140 €. Pour un établissement de petite surface (le seuil est de 300 m²), la franchise sur les biens est plafonnée à 10 000 €.