Habitation saisonnière

Vous louez votre maison de vacances quelques week-ends sur Airbnb ? Vous gérez plusieurs gîtes en Dordogne ? Vous offrez votre studio à des étudiants Erasmus pour quelques mois ? Toutes ces activités sont des « locations saisonnières » au sens du droit. Et toutes nécessitent une assurance adaptée — votre contrat habitation classique ne suffira pas en cas de sinistre. Voici comment vous protéger.

Définition

L'habitation saisonnière (ou « location de courte durée ») désigne un logement loué à la nuitée, à la semaine, ou pour une période n'excédant pas 90 jours consécutifs. Elle est encadrée par :

• L'article L.324-1 du Code du tourisme (déclaration en mairie).
• La loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018 (encadrement des plateformes).
• L'article 1719 du Code civil (obligations bailleur).

Elle se distingue de :

• La résidence secondaire (utilisation personnelle, pas de location).
• La location classique (durée ≥ 1 an, loi 1989).
• La location meublée non saisonnière (étudiants, professionnels mobiles).

Les obligations du loueur saisonnier

Avant de louer, plusieurs démarches sont obligatoires :

Déclaration en mairie

Obligatoire pour toute location saisonnière dans 4 000+ communes (notamment celles >200 000 habitants et zones tendues). Numéro d'enregistrement à afficher sur les annonces.

Limite des 120 jours

Pour la résidence principale louée saisonnièrement : maximum 120 nuitées par an (sauf dérogation). Au-delà, requalification possible en résidence secondaire avec changement d'usage à demander.

Information des locataires

Diagnostic de performance énergétique (DPE), description précise, règlement intérieur si nécessaire.

Assurance adaptée

C'est l'oubli le plus fréquent — et le plus coûteux.

Pourquoi votre MRH classique ne suffit pas

L'assurance habitation classique couvre l'occupant et sa famille. Dès que des tiers payants entrent dans le logement, plusieurs problèmes :

• Activité commerciale non déclarée = exclusion possible.
• RC envers les locataires non couverte.
• Dégâts causés par les locataires souvent exclus.
• Vol par locataires non remboursé.
• Dommages aux biens loués sous-plafonds ou exclus.

En cas de sinistre lié à la location, l'assureur peut refuser intégralement l'indemnisation au motif d'aggravation de risque non déclarée (article L.113-9).

Les garanties à souscrire

Extension « location saisonnière » de la MRH

Option proposée par la majorité des assureurs. Surprime 30-80 €/an selon le nombre de nuitées. Couvre la RC envers les locataires et les dommages causés par les usages saisonniers.

Contrat dédié « locations meublées de tourisme »

Pour les loueurs réguliers (>50 nuitées/an). Contrat spécifique avec :

• RC propriétaire bailleur saisonnier.
• Dommages aux biens loués.
• Vol et dégradations par locataires.
• Frais d'expulsion en cas de squat.
• Pertes de loyers en cas d'inhabitabilité.

Garanties Airbnb / plateformes

Airbnb propose une « AirCover » incluse, mais avec des limites strictes (1 M$ globalement, exclusions nombreuses). À considérer comme un complément, pas un substitut à votre propre assurance.

Tarifs et coûts indicatifs 2026

Trois cas pratiques

Cas 1 — Dégât des eaux causé par locataire Airbnb

Studio loué via Airbnb 1 week-end. Locataire laisse couler la machine à laver, dégâts plafond voisin 4 200 €. Sans extension : refus assureur, mise en jeu de l'AirCover (couverture limitée à 1 M$, mais exigences administratives lourdes). Avec extension : indemnisation directe par MRH propre, recours ensuite contre AirCover ou caution locataire. Délai 30 jours vs 90+ jours.

Cas 2 — Vol par locataire

Maison de plage, locataire d'1 semaine vole TV, instruments musicaux : 8 600 €. Pas d'effraction (clés remises). Contrat MRH classique : refus (pas d'effraction). Contrat avec garantie « locataires saisonniers » : remboursement 8 600 € après plainte et identification du locataire (souvent traçable via plateforme).

Cas 3 — Activité non déclarée découverte après sinistre

Incendie partiel maison vacances. L'expert découvre via les voisins et Airbnb que la maison est louée régulièrement. Contrat classique non adapté. Application article L.113-9 : indemnité réduite proportionnellement (la prime aurait dû être 50 % supérieure). Indemnité 18 000 € au lieu de 27 000 € (-9 000 €).

Le conseil du courtier Adallom

Trois priorités pour louer en toute sécurité. Un : déclarez l'activité à votre assureur dès la première nuitée. Le coût marginal de l'extension (30-80 €/an) est dérisoire face au risque de sinistre non couvert (5 000-50 000 €). Deux : exigez une caution locataire (200-1 000 € selon le bien) qui couvre les dégâts mineurs sans toucher l'assurance. Beaucoup de plateformes la proposent en automatique. Trois : si vous louez plus de 90 nuits/an, votre activité est requalifiable en activité commerciale, ce qui change tout : URSSAF, fiscalité, assurance professionnelle. Faites un audit avant d'atteindre ce seuil. Un courtier peut chiffrer les conséquences en 30 minutes.

Fiscalité de la location saisonnière

• Régime micro-BIC : abattement 50 % (recettes <77 700 €/an, meublé classique).
• Régime micro-BIC location classée : abattement 71 % (recettes <188 700 €/an, classement Tourisme).
• Régime réel : déduction des charges réelles, possibilité de déficit foncier.
• TVA : exonérée si pas de prestations para-hôtelières (petit-déj, ménage quotidien, blanchisserie). Sinon, soumission à la TVA dès dépassement seuils.

Choix du régime à valider avec un comptable.

Questions fréquentes

Mon contrat MRH actuel couvre-t-il une location saisonnière ?

Rarement par défaut. À vérifier en lisant les conditions générales (souvent exclu) ou en demandant explicitement à l'assureur.

L'AirCover Airbnb suffit-elle ?

Non. Elle a des plafonds (1 M$), des exclusions nombreuses, et nécessite des preuves administratives lourdes. À considérer comme une couche supplémentaire, jamais comme l'unique couverture.

Que se passe-t-il en cas de squat ?

Procédure d'expulsion via tribunal d'instance (3-12 mois). Frais d'avocat 2-5 000 €. Perte de loyers indemnisable si garantie « impayés et squat » souscrite. À ajouter explicitement.

Faut-il un contrat de location écrit ?

Oui, pour la sécurité juridique et l'assurance. Les plateformes le génèrent automatiquement. Pour la location en gré à gré, un modèle simple suffit (état des lieux + montant + dates).

Pour aller plus loin

• Lexique : Résidence secondaire — Inhabitation prolongée — Assurance habitation
• Article : Comment bien choisir sa complémentaire
• Produit : Prévoyance particulier Adallom
• Source officielle : Service-public.fr — Location saisonnière

Sécuriser une location saisonnière : conseiller Adallom au 01 89 74 41 49.